瑕疵担保責任って何ですか？
瑕疵担保責任の制度について、実際の契約書にはどのよに書かれているかを例示してご説明してみましょう。
第○○条（瑕疵の責任）
売主は買主に対し、建物の専有部分における次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵については責任を負いません。
（1） 雨漏り
（2） シロアリの害
（3） 給排水管の故障
買主は売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したときすみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて、立ち会う機会を与えなければなりません。
2 売主は買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除、または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表（修復範囲等）中の「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 売主は買主に対し、本契約締結時に第１項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負います。買主が本契約締結時に第１項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
以上が売買契約書に記載されている瑕疵担保責任の考え方です。この中の大切な部分を取り上げて簡単な説明をしてみます。
まず、瑕疵担保責任の発生場所ですが、「建物の専有部分」となっています。つまり室内ですよね。それ以外の建物の瑕疵や土地の瑕疵などは含まれません。たとえ室内で被害が発生したときでも、共用部分に原因がある場合は除外されます。これは泣き寝入りではなく、専有部分以外の場所の場合は、マンション全体で対策を考える必要がありますから、組合全体の問題になります。
次に瑕疵の種類を特定しています。（1）雨漏り （2）シロアリの害 （3）給排水管の故障 の3つです。マンションの場合、（1）雨漏りと（2）シロアリの害については、ほとんどお目にかかることがありませんので、実質は（3）給排水管の故障のみといってよいかもしれません。しかし、給排水管の故障もなかなか遭遇することはありません。
瑕疵担保責任の請求ができる期間が定められています。売主が個人の場合は、取引慣例上、2ヶ月または3ヶ月という期間を設けています。売主が宅地建物取引業者の場合、つまりプロの売主の場合、瑕疵担保責任を請求できる期間は、引渡完了日から2年間と定められており、より厳しい内容になっています。
もし、売主さんが瑕疵の存在を知らなかったとしても責任を負わなければなりません。
もし、買主さんが瑕疵の存在を知っていたら売主は責任を負う必要はありません。
長くなりましたが、以上が瑕疵担保責任の説明です。お分かりいただけましたでしょうか。
