誰でもできるマンション選び5つのポイント+1
あなたは中古マンションを購入しようとするときに、どんな基準でマンションを選んだらよいのかと悩んでいませんか？完成しているマンションの評価は、一級建築士でもむつかしいといわれています。ご自分の予算内で購入できる良質なマンションを見極めるために、ここでは、誰でもできるマンション選び5つのポイント＋１をご紹介しています。もちろんマンションの価格帯により、その評価基準も変化するのですが、ここでご紹介する評価方法はとってもシンプルで、誰もがすぐに使える考え方です。
1 第一印象は良かったか
あなたがそのマンションを初めて見た時の第一印象は大切です。マンション本体だけでなく、周囲の空間や建物の配置などを総合的に判断して、その上での第一印象です。もちろん直感でかまいません。
第一印象の良くないマンションは、築年数が新しくても、価格が安くても敬遠した方が無難です。無理に自分を納得させる必要はありません。昔から不動産は縁だといいます。無事に引渡しの終わったお客さまへ、最終的になぜこのマンションを選ばれたのですかと聞いてみると、多くの方から「直感でした」という声が集まりました。直感は意外にも正直です。
2 エントランスと集合ポストの調和
エントランスには「見るべき顔」があるマンションを選びましょう。エントランスは決して豪華である必要はありませんが、全世帯を代表する顔です。また居住者ばかりでなく、外部からのお客さまもいらっしゃるのですから、顔は大切です。防犯面からも明るく開放的な顔のあるマンションをおすすめしています。
暗くて閉塞間のあるマンションは避けましょう。
集合ポストが整然として美しいマンションは、管理体制が良好な証です。床にチラシが散乱していたり、ネームプレートが乱雑に貼られているマンションは、管理が行き届いていない証拠です。見るからに乱雑な雰囲気を感じたら、敬遠した方が安全です。
3 共用通路の広さと豊かさの関係
共用通路は広いマンションを選びましょう。共用部分の広さにゆとりが感じられるマンションは、分譲主、設計会社、施工会社等の経営哲学、企業カラーを反映しています。
日本弁護士連合会の元会長の中坊公平さんは「物件をみれば債務者（ビル所有者）がわかる」と言っています。私はマンションにもこの言葉はそのまま当てはまると思っています。共用部分にゆとりがあるマンションは、お部屋の中も豊かであることが多いからです。
共用部分の面積を犠牲にすれば、当然居住部分の面積は増えます。新築時の販売計画でも、販売戸数を稼げます。より大きな売上げが見込めます。しかし、やはりゆとりを感じないマンションは売れません。損切り覚悟で売るしかないのが現実です。企画室では輝いていたマンションも、マーケットで消費者の評価にさらされると、無残な姿をさらすことになります。みなさんは、そこのところを見極めて、マンションを購入してください。
4 管理費と修繕積立金の額は高すぎないか
せっかく値下がりして安くなった中古マンションを買っても、管理費や修繕積立金が高すぎると、支払いプランが意味をなさなくなってしまいます。管理費や修繕積立金の高すぎないものを選びましょう。
管理会社の中には、管理業務の質の高さをうたい文句にしている会社もありますが、いくら素晴らしい管理業務をしていても、管理費等が高すぎて、家計を圧迫するのではなんにもなりません。ご自分の支払いプランと照らし合わせて、妥当な管理費等で家計を圧迫しないマンションを選びましょう。
5 どこの会社が施工したか、どこの会社が分譲したか
マンションの施工会社、分譲会社は、マンションを選ぶ上でとても重要なポイントです。数多く存在する会社のなかから、どの会社を選べば安心か、みなさん関心のあるところでしょう。
これまでは、いわゆるスパーゼネコンや大手のマンションデベロッパーであることが、ひとつの安心材料と考えていました。しかし、それだけに頼るわけにはいかなくなってきました。すでに建築されているマンションを個別に実際に見て判断すべきです。最近世間を騒がせた耐震偽装の問題を取り上げるまでもなく、大手の会社が施工・販売したマンションといえども、実際に現地まで足を運んでみると、がっかりさせられるマンションに出会うこともあるからです。
しかし、それはほんのひと握りのことです。供給されているマンション全体を眺めてみると、スパーゼネコンや大手のマンションデベロッパーが造ったマンションは、いわゆる「ハズレ」が少ないというのも事実です。
良質なマンションであれば、20年経っていても30年経っていてもすぐに売れてしまいます。あなたがマンションについて詳しい知識がなくても、見極める自信がなくても、施工会社や分譲主をひとつの拠りどころにして、それぞれのマンションを個別に判断してゆけば、マンション選びで失敗することはないでしょう。
以上、ここに示した５つのポイントでは、マンション選びをする上で誰にも頼らず、データや資料が少ないときでも、安心してマンションを選ぶ基準になります。
そして最後に５＋１の＋１とは何だと思いますか？
貸せるマンションにリフォームして現金収入の道を作る
貸せるマンションは、それ自体が安全な資産になります。もし、あなたが将来、転勤することになった場合、あるいは実家に戻ることになった場合、所有しているマンションをどうするかは切実な問題です。
一般的には、
★売るか
★貸すか
★空家にしておくか
この3通りです。
せっかく苦労して購入したのですから、簡単に売り払うのは忍びないし、また、空家にしておくのも、もったいないことです。家も傷みやすくなります。そこで、賃貸に出すことを考えてみてはいかがでしょうか。個人年金を作る方法としても有望です。
ところで、貸せるマンションの定義ってあるのでしょうか？現場にいる者から見ると、「マンションを貸しにだして、すぐにお客さんがついて、家賃収入という現金収入がコンスタントに入ってくるマンション」をそう呼んでいます。
マンションを貸しにだすことはどなたでも簡単にできます。しかし、賃貸に出したからといって、すぐにお客さんがついてくれるとは限りません。駅に近いマンションを、安く賃貸に出せばお客さんは借りてくれるでしょう。でも、そんな訳にはいきませんよね。全てのマンションが駅に近いわけではないし、第一、意味もなく安く貸すなんてイヤですよね。
では、貸せるマンションを創るにはどうすればいいのでしょうか？貸せるマンションの属性を念頭においておくことです。
貸せるマンションの属性？・・
開放感と清潔感のある、使いやすい非日常的空間
このキーワードは、現場でたくさんの賃貸マンションを見てきて、大勢の賃貸のお客さんと接しているうちに、貸せるマンションに共通するポイントがあることに気づきました。それをルール化してまとめたものです。
あなたが購入しようとしているマンションが、あるいは、今お持ちのマンションが、貸しやすい条件を備えていなさそうな場合は、貸しに出そうとするそのエリア特有の最適なニーズを盛り込んでリフォームすればいいのです。そうやって貸せるマンションに変えるのです。エリア特有の最適ニーズは、数多くの現場経験があって、はじめて感じることのできるものだと思います。
